京高端市場持續推盤升溫 三環豪宅單價沖20萬
如果供量保持相對充沛，今年第四季度豪宅市場銷量保持相對高位運行概率也將增大
理財周報房地產實驗室研究員 王嵐清/文
今年以來，北京(樓盤)豪宅市場表現搶眼。統計顯示，第三季彰化和美汽車貸款度北京高端商品住宅市場成交面積為246379.79平方米，環比上漲3.14%；成交均價為49923.01元/平方米，比上季度上升9.64%，比去年同期增長16.1%。
業內分析，豪宅熱賣與樓市整體升溫息息相關，但一些優質地段的高品質項目加大市場供應也是豪宅市場升溫的重要原因之一。同時，隨著豪宅市場細分趨勢日漸明朗，具備第一居所功能，低密度屬性、個性化定制以及健康居住系統的豪宅優勢已經盡顯。
高端市場持續升溫
隨著今年市場行情向好，不少高端項目改變推盤策略，加大單次項目推盤量。統計數據顯示，目前尚有11個豪宅項目計劃於今年底開盤，其中，鴻坤·花語墅、望京金茂府、勝古譽園、五礦萬科·如園、西山壹號院等項目都表示近期將有推盤計劃。
亞豪機構副總經理任啟鑫認為，如果供量保持相對充沛，四季度豪宅市場銷量保持相對高位運行的概率也將增大。
亞豪機構副總經理高姍分析認為，受到調控政策的影響，目前別墅市場當中的購買主力為自住型客群。這部分高端置業人群的置業成本增加，一定程度上促使"一步到位"訴求增多。對於這部分中堅客群來說，遠郊區縣的別墅項目交通成本較高，雖然售價相對低廉，但多不會作為第一居所的選擇，而部分城區別墅或超大戶型產品，由於單價或總價過高也多不會被列入考慮范圍。而城市核心區一些交通便利、配套成熟、低容積率而且具備特色功能設計的豪宅產品則成為他們的首選。
此外，土地市場的升溫，尤其是地王項目的誕生也是豪宅市場升溫的重要原因。9月4日，隨著拍賣師一錘定音，融創中國力挫群雄斬獲備受關註的農展館地塊，折合樓面價7.31萬元/平方米，成為北京乃至全國名副其實的新科單價地王。而北京新科單價地王的誕生距離之前孫河地王出讓才一個多月的時間。
中原地產市場研究部總監張大偉分析認為："如果按照7.3萬的樓面價計算，疊加建安、管理、稅費、資金成本。成本則起碼高達10萬，如果剔除其中不可銷售部分，入市的成本價已經達到12萬以上。這一價格已經全面超過北京在售的所有物業。
另一位豪宅項目負責人則表示，"目前東三環周邊二手房，如棗營北裡等20世紀八九十年代建造的老房子，售價在每平方米4.2萬-4.5萬元，農展館地王剔除10%的公建，其實這塊地的樓面價已經達到8萬/平方米，要入市絕對不會低於16萬元/平方米，未來3環內的豪宅房價漲到20萬元/平方米指日可待。
據瞭解，東三環附近一些豪宅中的樓王項目，已經開始沖擊這個價格，霄雲路8號賣出一套單價超過15萬元/平方米的房子。融創中國董事長孫宏斌已明確表示，農展館項目入市後單價至少為15萬元/平方米，樓王產品單價將賣到30萬元的天價。
核心區豪宅升值空間大
不過，近日記者瞭解到，同樣坐落於三環附近的豪宅項目--鴻坤·花語墅，擁有著與農展館地塊相似的絕版地段優勢，如今成交價卻停留在10萬/m2以內。
項目緊鄰西大望路，南瞰北京工業大學；轉瞬直抵新光天地、國貿等世界一線品牌購物中心；咫尺銀泰中心、華貿中心等國貿商務地標，JW萬豪、麗思卡爾頓等國際五星級酒店環伺周邊；近距離尊享奧運體育場館及配套設施。這樣的"國貿豪宅"也絕非簡單的"東三環住宅"可比。
&融資管道emsp;專傢指出，按照北京市土地供應計劃，北京東三環區域，未來土地供應幾乎為零，稀缺性極強，高端住宅項目的升值空間還非常大。東三環周邊緊鄰CBD，周邊高端配套雲集，堪稱打造北京頂級豪宅的天然板塊。由此看來鴻坤·花語墅後市升值空間巨大。
據瞭解，身處CBD核心的鴻坤·花語墅被市場關註，不僅憑借得天獨厚的地段優勢，作為城市核心絕無僅有的院子產品，其獨有的"院子"設計更是讓其成為區域內的罕見"異類"。
其"禦院"系產品的獨特設計，讓業主在國貿核心區內擁有瞭一方有天有地的獨立院子。極大地滿足瞭京城層峰人群的"院子"情結。50-100平方米私享院落，為居者提供一個充滿花草清池的自然世界，與周邊大環境的繁華與喧囂形成巨大反差。
專傢分析，城市高層豪宅一枝獨秀的局面正在發生明顯變化。這與高端人士的生活需求變化緊密相關，他們不再一味追求超大尺度和奢侈華麗，同時，舒適性、健康型以及私密性也成為最為核心的價值元素。高層豪宅壓倒性優勢正在被強調功能性的低密度精致小社區打破。
"鴻坤·花語墅宣傳的口號就是"別瞭，傳統高層豪宅""，鴻坤集團營銷策劃中心總經理彭艷表示，"以往十幾年間，北京豪宅都是高層、高密度、高容積率產品壟斷市場，也就是大平層，別墅都基本上在五環外、六環外。而花語墅項目位於國貿核心地段，但卻是罕見的低密度規劃。"院子"的價值毋庸置疑，城市別墅的資源優勢和產品價值更是其最重要的特質。"
另外，項目引入針對北京霧霾問題的空氣潔凈系統，針對客戶對豪宅項目的健康系統關註，鴻坤·花語墅從健康住宅角度全面提升項目品質。其中，地下室空間作為重點關註區域，全面配備恒溫、恒濕系統，對下躍空間的氣味、環境、溫度都做到健康，跟室外的綠色空間呼應。
專傢指出，在當前地王不斷湧現的當下，北京豪宅市場不斷走高已成定局。以鴻坤·花語墅為代表的城市核心地段豪宅產品，憑借區域內罕見的低密度"院子"設計，和健康科技系統的引入，必然成為豪宅產品的新典范。
新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-11-18/10043732486.shtml
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