2014上半年華北二線城市甲級寫字樓概況及展望
新浪樂居訊 近日，第一太平戴維斯發佈2014年上半年華北區主要二線城市甲級寫字樓市場數據，目前，除北京外，第一太平戴維斯亦定期追蹤7個華北區主要二線城市甲級寫字樓市場動態，包括天津、沈陽、大連、青島、西安、鄭州與濟南等。
1.市場概況
華北區二線城市近年來經濟增長強勁，住宅市場持續性調控，加之地方政府在招商引資方面提供瞭大力度的優惠措施，促使過去若幹年一系列優質發展商紛紛進軍二線城市寫字樓及商業地產市場。因此，各城市普遍在過去三至五年內迎來供給高峰，加速瞭市場的發育與升級。但伴隨大量項目陸續進入市場，二線城市寫字樓市場近年來普遍供給過剩問題初露端倪，並預計將在未來三至五年內明顯加劇。
截至2014年上半年，華北區7個二線城市甲級寫字樓總存量達到680萬平方米，僅為北京甲級寫字樓存量的72%。其中大連與青島等金融與進出口貿易在經濟活動中扮演重要角色的沿海城市寫字樓市場發展相對較快，目前甲級寫字樓存量超過百萬平方米。而經濟活躍度與外商投資滲透度相對較低的濟南甲級寫字樓存量最小，尚不足50萬平方米。
盡管各城市租金水平目前大致維穩，並未伴隨大量新增供給即將入市而出現明顯下跌，但租金增長乏力態勢愈加明顯。其中最為困擾市場發展與資產表現的原因當屬來自高端服務業與外資企業之需求的相對匱乏，這也導致除大連外各城市整體空置率徘徊在17%-33%，明顯高於四個一線城市的4%-13%。
2.新增供給
2014年上半年，華北區7個二線城市甲級寫字樓新增供給較為保守，隻有五個項目交付使用，包括西安的領海大廈、智海大廈和珠江時代廣場，沈陽的朗勤泰元中心以及濟南的魯商國奧城3座，合計共為市場帶來約25萬平方米新增供給，而天津、大連、青島、鄭州四座二線城市同期無新項目入市。
為迎合更多企業對辦公空間品質升級的需求，新入市的甲級寫字樓項目多具備較高的交付標準、知名的開發商以及較為完善的配套設施等特點，其中在標準層面積、凈高、電梯與停車位配置等主要影響客戶體驗的方面表現尤為明顯。但另一方面，新項目的入市亦為部分相對陳舊的老項目施加威脅，壓抑瞭整體市場的租金漲幅。
3.空置率與租金
數據來源：第一太平戴維斯研究與顧問咨詢部
2014年上半年，多數城市甲級寫字樓租金與2013年下半年相比取得小幅增長，增幅為0.4%-3%不等，平均租金為每平方米每月人民幣110元，約為北京的三分之一。其中區域型經濟中心天津及沈陽租金水平最高。
盡管目前租金仍然穩中有漲，但近年來二線城市租金增長均較為平緩，過去五年年均增長率僅為2%-10%不等。這主要由於第三產業--甲級寫字樓需求的主要來源在其經濟體中占比偏低。目前華北區7個二線城市第三產業的比重普遍在41%-54%之間，需求的相對疲弱加之供給量的攀升限制業主大幅提升租金的動力。同時，需求的不足也導致各城市的空置率徘徊在10%-30%左右不等。
土信貸新北三重土信貸
華北區主要一、二線城市甲級寫字樓租金與空置率
華北區主要二線城市第三產業占GDP比重
4.未來展望
與國內主要二線城市境況相仿，迅速發育中的華北區二線城市甲級寫字樓市場未來3-5年供給過剩問題將進一步加劇，7個二線城市三年後市場總存量將驟增194%，合計超過2,000萬平方米。其中天津、沈陽、西安與濟南存量均將增長兩倍以上。
盡管不排除部分開發商或因為不可控因素延誤項目工期或因市場競爭加劇而主觀推遲項目入市，預計各市場仍無法在短期內迅速消化如此龐大的新增供給。盡管經濟結構的升級或將帶來增長的市場需求，但考慮到目前國內經濟呈放緩趨勢，國外經濟猶存不確定性因素，短期內該增長預計將較為有限。因此，鑒於空置率上升導致業主間競爭加劇，為保證健康的出租率，短期內業主將通過提供租金折扣或激勵性條款等方式來挽留現有租戶並吸引新企業入駐，致使租金下跌。然而不可否認的是，各城市甲級寫字樓市場整體品質亦將伴隨眾多優質項目的入市而得到顯著升級，從而為中長期發展奠定良好基礎。
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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-08-29/12472888450.shtml
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