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上市房企再融資盈利調查多個項目前景不樂觀
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截至9月10日，滬深兩市共有21傢房企公佈瞭定增方案，涉及募集資金高達515.59億元，其中金科股份、榮盛發展、中茵股份、新湖中寶、宋都股份、華聯股份、北京城建等9傢公司的方案已經獲得股東大會批準通過。
由於傳言房地產開發受限，多數房企增發投資選擇涉及新型城鎮開發的題材，其中商業地產、養老地產、旅遊地產是重頭戲。
不過，目前無論是商業地產、養老地產，還是旅遊地產都缺乏成熟的運營、服務機構，協助房企實現投資收益最大化，項目本身的瑕疵、涉及業態的開發難度，以及企業自身投資的運營能力，也都可能影響房企增發投資的盈利前景。
《每日經濟新聞》記者對部分上市房企的再融資項目進行盈利測試，發現除瞭新湖中寶、宋都股份等增發資金投入的是公司旗下的成熟產品和項目，有確定的盈利模式和可觀的收益外，部分增發融資項目的盈利前景存在著不確定的風險。從本期起，《每日經濟新聞》房產周刊將陸續推出上市房企再融資盈利調查報道，解析上市房企再融資項目盈利前景。
廣宇集團(002133,股吧)募資半數投"改善型"住宅：項目毛利率低於半年報均值
每日經濟新聞記者 徐傑 發自杭州
繼新湖中寶、宋都股份相續試圖打開房企再融資大門後，又一傢浙江資本的房地產企業緊跟其後。
9月6日廣宇集團公佈再融資計劃，公司擬向不超過10名特定對象，發行不超過26738萬股股票，發行價格不低於3.74元/股，募集資金不超過10億元，投向浙江舟山及杭州項目，並補充流動資金。
近日，《每日經濟新聞》記者經實地探訪獲悉，與新湖中寶的棚戶區改造，以及宋都股份中小套型普通剛性商品房的募集資金目標不同，廣宇集團本次再融資主要投向改善型項目。而在樓市限購政策仍未明確放松以及杭州開征房產稅越傳越烈等背景下，改善型需求的市場認可度或有待觀察。
值得註意的是，本周三 (9月11日)，廣宇集團對公司定增案的不確定性進行瞭補充公告，成為首傢補充提示不確定性的房企。公告稱，本次非公開發行股票可能需要通過其他相關部門的審批，是否能夠獲得核準或批準存在重大不確定性風險。
募集資金主要投向改善型項目
按照廣宇集團本次再融資計劃，所募集資金總額不超過10億元，擬用於杭州鼎悅府和舟山臨城LKa-3-25b地塊兩個項目建設及補充流動資金，其中8億元擬投入杭州和舟山這兩個房地產項目。近日，《每日經濟新聞》記者前往上述兩項目進行瞭實地探訪。
杭州鼎悅府位於杭州近郊的餘杭區臨平新城，周邊包括已成形的海瀾半島住宅區，已經正在興建的富邦商業綜合體及華鼎君臨天峯，周邊配套包括市民之傢、杭州地鐵一號線臨平站以及餘杭汽車南站。據售樓處相關負責人介紹，該項目定位為改善型需求，主力戶型為130平方米的躍層和170平方米的平層。
雖然該項目的土地早在2010年底和2011年初就已經拿到，項目現場7幢高層已有2幢結頂，其他幾幢已經完成主體的2/3，但該項目直到今年5月份才首次開盤。
舟山臨城LKa-3-25b地塊位於舟山市臨城新區，東至臨長路、南至翁山路，西至中灣路、北至桃灣路，東南側為舟山殘聯，該項目離主城區還有一定距離。對於該項目，廣宇集團向記者表示，市場定位為主打"剛需"的項目，產品均在90平方米以下，適應當地及國傢政策需求。
以此看來，廣宇集團本次再融資與同為浙江資本的新湖中寶和宋都股份兩傢房企的融資目的存在差異，募資10億元就有5.5億元計劃投向杭州鼎悅府，而廣宇集團一貫的戰略思路為定位二、三線城市，以開發"產品精致、功能齊全、性價比高"的中小戶型普通住宅為主導產品。
根據新湖中寶公佈的再融資預案，擬定增募資約55億元，用於上海普陀區和閘北區兩處舊城改造項目。而宋都股份則擬募集資金不超過15億元，主要投向南京(樓盤)南郡國際花園項目與杭州東郡國際三期項目，兩個項目均為中小套型普通商品房，適應剛性需求。
對於本次再融資，廣宇集團表示將進一步提高公司資本實力，增強公司未來發展潛力；同時，非公開發行可以加快公司項目開發和資金回籠。海通證券(600837,股吧)研報也認為，該發行一旦成行有望成為公司新增長動力，助力公司進一步發展。
廣宇集團財報顯示，截至2013年6月30日，其資產負債率為67.06%，資產負債率較高，貨幣資金由年初的10.57億元減少至6.99億元，且眾多在建項目對工程資金需求較大。為瞭應付資金壓力，2012年12月18日，廣宇集團曾與當地的資本大佬浙江天堂矽谷股權投資管理集團有限公司簽署 《戰略合作框架協議》，在房地產基金領域進行戰略性合作。
值得註意的是，廣宇集團本周三發補充公告提示，公開發行股票可能需要通過其他相關部門的審批，是否能夠獲得核準或批準存在重大不確定性風險，這也是首傢補充提示不確定性的房企。
定增項目毛利率低於公司中報均值
杭州透明售房網統計數據顯示，鼎悅府項目分別在今年5月及7月兩次開盤，截至9月12日10時，共516套房源已售128套，銷售去化率為25%。
對此，該項目售樓處有關負責人向《每日經濟新聞》記者解釋稱，截至目前，已經開盤的房源有80%，因為改善型購房者在購房資格認定、資金籌集方面需要時間，網絡成交系統未完全體現，"目前平均在售價格為13000元/平方米，客戶主要為餘杭當地改善型購房者"。
相較於剛需項目，杭州鼎悅府項目的成交遜色不少。廣宇集團在杭州開發瞭一個錦潤公寓的剛需樓盤，9月8日首次開盤推出9、10號樓116套房源，戶型面積為90～128平方米，主力戶型90平方米分中間套和邊套，折後均價21000元/平方米。市場信息顯示，項目開盤2小時熱銷九成。
改善型需求較為關心房產稅的征收，而房產稅的試點擴容，或許為時不遠。房地產業資深人士中原地產市場研究部總監張大偉向媒體透露，結合得到的消息以及市場判斷，房產稅今年10月底到11月初實質性擴圍的可能性非常大。
自2011年上海、重慶(樓盤)進行對個人住房征收房產稅改革試點以來，在數次房產稅試點擴圍傳聞中，杭州都被推到風口浪尖，市場分析，杭州入圍的可能性比較大。
按照目前市場上最普遍的說法，杭州房產稅稅率將提高至5%～10%，而非原方案中的4%～8%。杭州版房產稅征收方案將針對增量征收房產稅，通過劃定免征面積的方式保護居民自住需求。同時，對居民首套住房實施免征政策，但在新購房屋計算免征面積時，計算存量住房面積，采用累進稅率。
杭州當地房地產業內人士向《每日經濟新聞》記者指出，提高房產稅稅率會增加房屋持有者的成本，將對改善型和投資性需求產生不小的影響，房產投資者會考慮將該投資渠道轉移到其他的投資方式。
杭州鼎悅府項目定位改善型，針對杭州在本輪房產稅擴圍內的傳聞，公司如何評估及應對潛在的風險？廣宇集團對此表示，房產稅出臺對投資需求的確有影響，但項目購房者主要是杭州外溢剛需(項目相對於同品質杭州項目具有明顯價格優勢)，其次是首次改善需求，而這兩類購房者受房產稅影響十分有限，所以房產稅不會對項目未來銷售帶來風險。
然而值得關註的是，根據廣宇集團的再融資預案，舟山臨城LKa-3-25b地塊項目的銷售毛利率為32.4%，銷售凈利率為15.4%；杭州鼎悅府項目銷售毛利率為26.7%，銷售凈利率12.1%。這樣的回報水平遠低於廣宇集團房地產業的平均水平，其2013年半年報顯示，按行業分，房地產毛利率為36.4%，按地區分，浙江區域達到38.22%。
大名城再融資30億 探路旅遊地產仍需長期預熱
每日經濟新聞記者 李婷 發自福州
作為"趕潮"地產再融資的21傢房企之一，彰化借錢信貸年息銀行信用貸款部信貸年息大名城8月25日公佈為旗下福州(樓盤)永泰一宗溫泉旅遊地產項目定向募資30億元。目前地產再融資操作不明，業內認為該方案"探路"意味濃重，該項目是大名城4個一二級聯動開發項目之一，一旦成功，將為此類項目再融資鋪路。
不過，《每日經濟新聞》記者瞭解到，目前福州周邊將有近20個溫泉旅遊地產項目放量，其中不乏碧桂園、富力等實力地產商和千畝大盤項目。當地業內人士認為，大名城永泰溫泉旅遊項目地理位置相較其他區域偏遠，預熱時間較長。
計劃售價難盈利？
據大名城的定向募資方案，該項目名稱為名城永泰東部溫泉旅遊新區一期，總投資43.64億元，位於福州市永泰縣葛嶺鎮。項目可銷售住宅面積87萬平方米，可銷售商業面積3.32萬平方米，預計銷售額58.84億元。
上述43.64億元的總投資，包含土地成本4.11億元，前期費用3.32億元，基礎設施配套費4.21億元，建安成本19.28億元，公共設施配套費6.04億元，建設期間費用(含不可預見費用)6.68億元。也就是說，在不包含稅費、宣傳等費用的情況下，可銷售部分的平均成本為：總投資43.64億元/可售面積 (87+3.32)萬平方米=4831元/平方米；而可售面積每平方米的均價為：總銷售收入58.84億元/可售面積(87+3.32)萬平方米=6515元/平方米。
該項目經濟效益情況預測為總銷售收入58.84億元，利潤總額15.20億元，凈利潤8.34億元，稅後投資利潤率19.10%，銷售凈利率14.17%。稅後利潤率要達到19.10%，其可銷售部分單價6515元能實現麼？
"4831元/平方米的成本中，還不包括營業稅、城建稅、教育附加費、土地增值稅、印花稅以及契稅等其他費用。"業內人士透露，樓盤竣工後，測繪費，預售證交易費，銷售許可證及面積測量費等等，這些收費項目至少有30項，費用總計400～500元/平方米，再加上營業稅、所得稅，每平方米稅費成本超過1100元。
加上稅費成本，上述項目實際成本將達到6000元，還不包括宣傳廣告等費用，可見按6515元/平方米進行銷售，盈利無法滿足其預期收益。"要實現稅後近20%的利潤，售價至少要達到約8000元/平方米。"上述人士表示。